Signa: Benko soll Immobilienwerte "hochgeschraubt" haben

Zu Benkos Imperium gehören Luxuskaufhäsuer wie das KaDeWe in Berlin, das Oberpollinger in München oder auch Straßenzüge mit Luxus-Boutiquen wie das Goldene Quartier in Wien. Aus Expertensicht lägen dort die Mieten aber teils deutlich über dem Marktniveau. Wuchermieten stellt die Signa aber in Abrede - sie "wies sämtliche Vorwürfe zurück".

Bei der Bewertung von Immobilien kommen internationale Bilanzregeln (IFRS) ins Spiel. Diese Spielräume dürfte man bei der Signa großzügig ausgenutzt haben. Die Bewertung ist nämlich auch stark von Gutachten abhängig. Dabei spielen auch die zu erwartenden Mieteinnahmen eine gewichtige Rolle. 

"Massiv übertriebene" Erwartungen

Benko habe bei den Bewertungen und Einnahmeerwartungen "massiv übertrieben", zitiert die "OÖN" den Geschäftsführer des Gläubigerschutzvereins Creditreform, Gerhard Weinhofer.

Er sei ein Anhänger des im österreichischen Unternehmensgesetzbuch (UGB) geltenden Niederstwertprinzips, das von kaufmännischer Vorsicht geprägt ist und vom Anschaffungswert von Immobilien ausgeht. Damit könne man aber das Eigenkapital nicht so schön darstellen.

Immobilien deutlich weniger wert?

Im Zuge des Insolvenzverfahrens rund um die Signa Holding sei es nicht unwahrscheinlich, dass es zu einer pauschalen Abwertung der Signa-Immobilien um beispielsweise 30 bis 40 Prozent komme, um auch einen realistischen Zerschlagungswert im Falle eines Konkurses zu ermitteln, heißt es in dem Bericht weiters.

Insider werfen Benko laut "Handelsblatt" vor, die Bewertungen seiner Kaufhäuser mit "Knebelverträgen in die Höhe getrieben und das Signa-Portfolio so künstlich aufgeblasen" zu haben.

Je höher die Miete und je länger laufend der Vertrag, desto mehr ist ein Objekt wert - zumindest auf dem Papier. Die Vorwürfe entbehrten jeglicher Grundlage, konterte ein Medienanwalt des Unternehmens der Zeitung zufolge auf Nachfrage.

Mieten an der "absoluten Schmerzgrenze"

Aus Expertensicht seien die Handelsmieten überhöht: Beim Alsterhaus in Hamburg betrage die Mietbelastung bei einem geschätzten Umsatz von rund 70 Mio. Euro gut 17 Prozent des Umsatzes. Das sei "sehr hoch", zitiert das "Handelsblatt" den geschäftsführenden Gesellschafter der BBE Handelsberatung, Johannes Berentzen. Die BBE ist Spezialist für die Bewertung, Entwicklung und das Management von Handelsimmobilien.

Auch beim Kaufhaus Oberpollinger in München "liegt die Miethöhe an der absoluten Schmerzgrenze", so Berentzen. Sie soll 20 Prozent des geschätzten Umsatzes ausmachen. Das KaDeWe in Berlin könne die Miete "wohl eher gut verkraften" - dürfte sie bei knapp 13 Prozent des Umsatzes liegen. 

Wichtige Immobilien Benkos in der Signa Prime:

Investionen im Gegenzug für hohe Mieten

Unternehmenskreise zufolge sollen auch der bei der Schweizer Signa-Tochter Galeria die Mieten für die 18 Häuser, bei denen Signa noch Eigentümerin ist, deutlich über dem Marktpreis liegen, berichtet das "Handelsblatt" und zitiert einen Insider: "Wenn die Signa-Mieten marktkonform wären, läge der Gewinn bei Galeria um 70 Mio. Euro höher."

Wie beim KaDeWe habe die Signa auch bei Galeria im Gegenzug für die teuren Mietverträge Investitionen zugesagt. Nach der Insolvenz der Signa Holding Ende November sei aber fraglich, ob die zugesagten Zahlungen im Volumen von 200 Mio. Euro überhaupt noch fließen.

Entscheidung über Zukunft der Signa Holding

Bereits nächste Woche könnte sich entscheiden, ob aus einem von der insolventen Signa Holding angestrebten Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung eines mit Fremdverwaltung wird.

Die Gläubiger bekämen dann nur 20 statt 30 Prozent ihrer Forderung. Im Jänner soll feststehen, wer tatsächlich wie viel Geld von Signa will, und am 12. Februar soll ein Szenario vorliegen, wie es mit der Gruppe weitergeht.